競売物件のイロハⅥ 入札をしよう。
今回は入札のポイントです。
個人が入札の場合を書きます。
◎まず、各裁判所の入札提出書類を揃えてください。
ご自分で取りに行く場合、郵送で依頼する場合も
各裁判所の住所を調べます。
http://bit.sikkou.jp/schedule/
裁判所のスケジュールですが、クリックすると
青字で書かれた裁判所と住所・電話番号がでます。
クリックすると、スケジュールがで、一番下にお問合せが出ます。
そのお問合せに ブルーで 詳しくはこちら をクリックすると
その裁判所の写真と各案内電話番号が出ます。
◎入札書を提出する方法は2つです。
提出したら訂正、取り消し等は一切できません。書類は不備の内容お願いします。
①入札物件所在地の裁判所へ持参する(9時～5時まで）
ただし、12時～1時までは閉鎖されます。
代理人は委任状と委任者との関係を記入します。押し印要。注意です。
②入札物件所在地の裁判所へ郵送する。
入札期間最終日5時までに必着。必ず切手を貼った自分宛ての郵送用の封筒を用意。
書類不備があると受理しないので注意する。
※共同入札の場合は事前に執行官の許可を得なければならない。要注意です！
１、入札に必要な書類、ほか
①裁判所保管金 振込依頼書
②入札保証金振込証明書
③入札書
➄入札書在中と書かれた茶封筒
⑥印鑑( 実印でなくてよい）
２、入札書類の提出
①保証金の入金(買受申出保証額＝売却基準価格の20％)をする。
裁判所保管金の振込依頼書に①～➄を記入し、銀行で振り込みます。
必ず銀行取扱店の収納印を確認します。用紙には
・銀行で振り込んだ日
・買受申出保証額＝売却基準価格の20％を金額に記入
・振込依頼番号＝事件番号です。(例 30 ケ ００５と右詰めで記入）
・事件番号記入→→矢印の横に入札者の姓名をカタカナで書きます
・個人名、住所を入れます
②入札保証金振込証明書
重要なことは
・押し印した印鑑は落札されたときにも必要。どの印か忘れないこと。
・裁判所保管金の振込依頼書＝保管金受入手続添付書を張り付けます。
（銀行で振り込んだ保証金の入金の裁判所提出用）
割印2か所あるのを忘れないこと。
・事件番号 平成30年（ケ）第００５号（例で、架空です）の下に
物件番号 第１，２ 号 と数字が複数の場合は記入漏れないように。
・落札されなかったら、買受申出保証額＝売却基準価格の20％戻ってきます。
大体開札日の5日から1週間ぐらいで入金されます。
③入札書
・住民票と同じ住所の表記をします。
のように正しく書かないと無効です。
・提出日の記入を忘れないように。（注意されることがあります）
・事件番号・物件番号は正しく書きます。
※例えば物件番号が １，２，３であるのに１，２、のみ記入＝無効。
④「入札書在中」と書かれている入札茶封筒に、
開札期日・事件番号・物件番号（忘れないこと）を記入し、
③の入札書を入れて封をして、提出します。
1週間後の開札日を待ちます。
パンダが大好きな子猫ちゃん
お世話になってる方の子猫ちゃんです。
降りましょうってといっても絶対に降りないで、寝ちゃいます。
かわいいなあ。
競売物件のイロハⅤ 物件検索をするポイントです！
s入札をするために物件をよく見ることです。
今回は物件を見るにはのイロハです。
ご自分で実際にトライしながら、読んでください。
この度会社を作り、PCが必須とわかりましたが、
難しくて表などできません。お見苦しかったらお許しくださいね。
１、まずホームBIT不動産競売物件情報サイトを開きます。
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/
⦿裁判所から探す→例）千葉県 松戸支部とクリックする
⦿事件番号から探す→ここはとりあえずパスします
⦿ブロックから探す→北海道ブロックを含め9つのブロックがでます
下記が出てきます。
期間入札
| 閲覧開始日 | 平成30年7月31日 | 入札期間 | 平成30年11月1日 〜 平成30年11月8日 |
|---|---|---|---|
| 開札期日 | 平成30年11月15日 | 特別売却期間 | 平成30年11月16日 〜 平成30年11月26日 |
と出て、下に、土地、戸建て、マンションの順で物件が出ます。
例えば、松戸支部の
入札期間30年11月1日＝30年11月8日まで
の物件が出てきます。
- 事件番号
平成29年(ケ)第０００号 - 売却基準価額
2,５00,000円 - 買受申出保証額
- 500,000円
の下に
| 種別 | 所在地 | 地目 | 土地面積 | 中止 情報 |
|---|---|---|---|---|
| 交通 | 用途地域 |
がでます。大体を見て興味があるなら、
その左下に
物件番号：１、２
周辺地図
があります。
⦿左のブルーの詳細はこちらをクリックします。
その下にブルーの周辺地図がありますが、クリックしても同じものが出ます。
⦿右下にお問合せがあります。
クリックすると
松戸支部の写真・住所・電話番号・
が出てきます。メモをしておいてください。
４、3点セットのダウンロード
を クリックします。
この時に、
PDF ファイルの表示、検索、印刷をするためのソフトウェア
をPCに入れるとよいです。
私の場合は無料のアクロバットリーダーを利用しています。保存ができます。
ページ数は大体30ページ～40ページです。
ふつうは38ページ、33ページぐらいでしょうか。
５、1ページ目→入札日・落札日・売却決定期日が出ています。
2ページ目→ここがポイントです。
・物件番号は入札時に記入する大切な番号です。
・売却基準価格は従来の最低売却価額に相当するもので，評価人の評価に基づい
て定められた競売不動産の価額です 評価が適正と判断された価格です。
・買受可能価格は、売却基準価額からその２０パーセントに相当する額を
控除した価額を言い、買受けの申出の額は，この価額以上でなければなりません。
◎買受可能価格から買えます、ということです。
・買受申出保証額は売却基準価格の２０％を入札するときに
所定の用紙で指定の銀行に振り込まなければなりません。
６、3ページ目から、さあ、あなたが興味を持った物件の詳細が始まります。
3点セットをじっくり読んでください。
興味が、あったら、メモをしておくとよいでしょう。
７、入札したい物件があったら、必ずファイルをコピーして保存しましょう。
昔は、パソコンなどなく、地裁のコピー室でこぷーしなければならなかったので、費用も高かったし、列ができてました。
競売物件のイロハⅣ 入札する前に下見は重要？
入札の仕方をお伝えすると昨日書きましたが、
一つ書きそびれたことがあります。
競売物件を入札するということは、
一般流通物件を不動産屋さんで買うのと違い、
中は見れません。
裁判所の3点セット
１、物件明細書
２、評価書
３、現況調査報告書
で判断します。
大方の人は、
必ず現地に行き、
物件を見て、確かめる
ことをされています。
しかし、私はH7年落札した時も、
今年に入り
2件分、7月と8月に落札した物件も
落札してから、見に行きました。
私の場合は、
競売物件は瑕疵の物件ですので、
行けば必ずいろいろなところが目につきます。
競売にかかり、滅入ってる債務者が
庭の手入れや、リフォームなんてするでしょうか。
それらを見ていると、
胸が詰まってきます。
同時に大丈夫かなという気持ちが高まり
自然に入札しようとする気持ちが失せていくのです。
23年前、親族の生活費を得るためには、
収益物件しかないと考えましたが、
東京の小さなアパートを買う金額なんて持ってなかったので、
必死で競売物件を探しました。
落札物件に出会うまで、2年かかり、
2年目に見つけたその物件が落札されたときは
見には行ってませんでしたが、
こども時代にしか乗ったことがない私鉄の、
初めて降りた駅なのに、
目的のアパートまで
目を閉じても行けるぐらい知り尽くしていました。
また、
入居者で1室だけ、金銭目的で占拠してた人がいましたが
心を割って(私がです。相手はどうか？わかりませんでしたが）
話しあっていたら知らぬ間にいなくなりました。
今年落札した京都の物件も
一回もいかずゲットできましたが、
順調です。
もう一軒も落札が決まってから見に行きました。
まだ、登記が済んでいませんので動きようがありません。
もし、思わぬトラブルが起きたら？
どうします？
私は、人生でいい経験と思って対処するつもりです。
今のところは見に行かなくても、成功しています。
しかし、
私の場合はラッキーが重なったのかもしれませんし、
複雑なものは選ばない結果なのかもしれません。
競売物件を買おうと思うのなら
どうしようと、すべては
自・分・の・せ・い
になります。
全てのリスクは自分で背負う！です。
長くなってしまったので、
明日から具体的に入札の仕方を勉強しましょう。
不自然死ありの競売物件を落札する人は？ 競売物件イロハⅢ
競売物件イロハ３です。
本日8月30日は、
地方裁判所松戸支局と東京地方裁判所の入札の最終日でした。開札日は9月６日です。
次回の入札開始日は、BITを開けるとグロナビにスケジュールという項目があります。
知りたい県の裁判所をクリックしてみてください。
年内のスケジュールがわかります。
http://bit.sikkou.jp/schedule/
昨日の続きです。
8月2日法人が落札した流山の物件で、
天井にすごいしみがありますが、建物は新しいし、環境も悪くないし、空き家ですので、とてもいいなと思ったものがありました。
物件内容を読んでいくと、28年2月に室内で不自然死があったと明記してあります。
私はすぐに物件入札諦めましたが、
その物件の売却基準価格が10,150,000円でしたが、
19,790,000円で法人が落札していました。
入札者は6名です。
法人はそういった死に方をして家でもビルでも、
高く売れると判断すれば関係なく高値で買っているようです。
事故物件とは
自殺や孤独死・殺人・事故死・火事や水害などがあった場合で、
ほかに
心理的瑕疵物件(わけあり物件）というのもあります。
それらの売却には告知義務があります。ただし、義務です。
事故物件や訳あり物件専門を扱う会社は数多くあります。
流山の物件詳細の、その他の事項という欄に、
室内に不自然死があったときちんとかいてあります。
ということは、
自殺や殺人や孤独死や事故死などの、
変死というか病気かどうかわからな死を迎えた人がいたということです。
それでも安いので気にいったと買う方もいらっしゃいます。
人それぞれですね。
私が知り合った人は、
事故物件マンションを1/3の価格で買い、
ついていた匂いを消し、
外国人旅行者に貸していました。
部屋は見違えるほどきれいになり、センスの良さも相まって相当利益を得たようです。
管理組合から違反忠告を受けたので、BNBをやめ、
売りに出したら倍ですぐ売れたと言ってました。
彼は外国人です。
すごいと思いますが、私にはできないなあ。
昔、世田谷か、吉祥寺だったか、定かではありませんが、
個人の不動産屋さんが落札した物件を大手のデベロッパーに売却しました。
引き渡し時期に来ても入居している家族が退去してくれない。
切羽詰まった落札者は、思い余って家族5人のうち次々に4人を殺戮し、残りの1人は修学旅行へ行っていて難を逃れました。
入居者がいる場合、退去時に金銭を渡して出て行ってもらうことがあります。
当時はそれを目当てで入居ししている人たちもいました。
現在もそういう人たちが存在しています。彼らがそうかはわかりませんが、そうだと書いてある新聞もありました。真意はわかりません。
家が欲しいは変わらぬ人の心だと思うのです。
夢を叶いたいが資金がなかったり、
願いをかなえる、近道の一つとして、
割安で、良い物件があるなら、裁判所の競売不動産にトライしても良いと思うのです。
ただし、物件説明書をよく読んで、どこに問題があるか、
また、自分にとって買えるものかどうか、
じっくり考えることが、
競売物件をトラブルなく手に入れるイロハだと思うのです。
次回は入札の仕方から始まって、落札した時の経過などをお伝えしたいと思います。
競売物件のイロハⅡ、最近の高額落札について
競売物件のイロハ２、です。
昨日競売物件の落札金額は高額で、落札者は法人が多いと書きました。
具体的に書いてみます。
まず地元の松戸市から行きます。大体2倍ぐらいが多いです。
例えば今年7月19日開札分の平成29年(ケ)第186号の土地付き住宅ですが、
東武野田線の4つ目ぐらいの駅で
売却基準価格は8,310,000円でしたが、法人が16,023,956円で落札しています。
また、柏市あけぼの4丁目のマンションは4,070,000円でしたが、
12,838,000円で法人が落札しています。
１ｋの小さなものですが、きれいで占有者がいません。
27人が入札しています。
私も入札した京都の7月26日開札、東山のマンション、
事件番号平成29年(ヌ)第42号は
売却基準価格8,550,000円でしたが、10人が入札し、
法人の18,500,000円で落札されました。
賃貸に出していますし、リフォームが必要です。
東京は30年4月開札日のマンションで、
売却基準価格が140,000円でしたが、
2,190,000円で落札されています。
また
7月19日平成29年(ケ)1000号は
4,150,000円が
15,150,000落札されています。
3倍強です。
土地は100倍なんてのもありました。
安い売却基準価格の物件はそれなりに瑕疵があるから安いのです。
法人が高値で落札したということは、
リフォームすれば元値以上に取れると、
踏んだから入札に参加し、落札したということです。
また、最近の不動産はバブル期に入っているようです。
23年前のことですが、
特別売却ばかりを調べて、商売にしていた会社があり、
その社員が数名いつも特別売却検索をしていました。
知り合った社員のその会社は現在も活発に不動産業を続けています。
かなりその道では知れた会社です。
競売物件を銀行の窓口の老年スタッフの方から聞き、
母の生活のため仕事の前に地裁に2年間通った時のことです。
彼らは落札されなかった特別売却ばかりを買っていました。
私は
「競売が売れないで残ったものの特別売却は、かなり危険な、
わけあり物件ばかりでしょう？」
と尋ねたら
「ううん、ぽっかりそこだけ見落とされていたりするものもあるのです。
しかも売却基準額で買えるので破格ですから」
おおーそうなのかと変に納得した記憶があります。
が、事故物件で売れなかったりしている特別売却の中から、
掘り出し物を探すのは、
当時の私にとって、
できるほど先見力がありませんし、怖くて手が出せませんでした。
では、現在は？
特別売却だけでなく、
ふつうの競売物件のなかでも、
ぽっかりそこだけ目につかなかったなんてことあります。
柏駅東口から徒歩10分
繁華街を通り過ぎて行ったところの物件は
入札者が1名で
しかも売却可能額でなく、
買受け可能額(さらに安い）にちょっとプラスしただけで
買っちゃったなんてことおきてますから。
要はよく読んで、
ご自分の意に沿ったものを見つけたら、
ご自分の出せる金額で入札し、
だめだったら、さっさと裾をはたいて次を探す
ことだと思います。
短期で勝負は危険です。→これは私の見解です。
啼かずんば、啼くまで待とうホトトギスです。
競売物件のイロハです。
昨日、地方裁判所のBIT 不動産競売物件情報サイトのアドレスをここに書きました。競売不動産取扱主任者の資格も取りましたので、引き続きお話しします。
債務者の複雑な事情が隠れています。バブルの時に大儲けし、ベンツに乗り、豪邸を構えた会社や個人が事業にちょっと行き詰って一軒を競売にかけてしまったなんてのもありますし、家族で頑張って家を買ったのに病気になって払えなくなったり、起業したがうまくいかなかったりの結果の競売物件もあります。
物件詳細で家の中が荒れ放題になっていたり、子供の玩具が散らかっていたりする写真を見ると、たとえ写真を撮られるのがわかってわざとそうしてることがあったとしても、私は哀しいと思ってしまいます。
私のスタンスは複雑なものは避けると昨日書きましたが、逆に複雑でないとはどういうことかというと、儲けている人が自分の持ってる一つが競売に出されたようなものをいいます。
哀しい風景が見れるところは手を出さないということです。
また、競売には事件番号が必ずついています。例えば、事件番号平成30年(ケ)第110号とか事件番号平成29年(ヌ)第246号のように番号が各物件につきます。(中身は当文に関係ありません)
事件番号には(ヌ)と(ケ)がありますが、ヌは手を出さないほうがいいとよく言われています。
(ヌ)は金銭の支払いができなくて、所有する不動産に強制執行が申し渡され、強制競売が行われることを言います。正しくはBITの用語集に、勝訴判決を得たり，相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず，相手方がお金を支払ってくれなかったり，明渡しをしてくれなかったりする場合に，債務名義を得た人（債権者）の申立てに基づいて，相手方（債務者）に対する請求権を，国家の執行機関が強制的に実現する手続です。
と書いてあります。このヌは複雑ですので要注意です。しかし、私はケより簡単に取れる時もあると思うので、物件詳細をよく読むことは必要だと思います。
(ケ)は担保不動産競売といいます。正しくは用語集に、不動産を目的とする担保権の実行の方法には，担保不動産競売と担保不動産収益執行があります。担保不動産競売とは，競売（広く買受けの申出を行わせ，最高の価額で申出をした者に売るという売買方法）による不動産担保権の実行をいい，担保不動産収益執行とは，目的不動産を差し押さえ，管理人にこれを管理させ，その不動産から生ずる収益を債権の弁済に充てる方法による担保権の実行をいいます。担保権は，抵当権，質権，先取特権等実体法上の優先弁済請求権を有するものに限られ，解釈上，担保的機能を有する物権としての法定担保ではない譲渡担保とか所有権留保等を含まず，また，優先弁済権を有しない留置権も含まれません。強制執行と異なり，債務名義は不要であり，担保権が登記されている登記簿謄本などが提出されれば，執行機関は手続を開始することとなります。なお，担保権の実行による競売手続も，強制執行手続と比較すると，債務名義を前提とする部分は異なりますが，それ以外の手続はほぼ同じです。
難しいですね。簡単に言えば、銀行から借りて支払いができなくなり、銀行が債権者となります。銀行から1年ぐらい督促を受け続けているので、それなりに覚悟ができている場合が多いといいます。
債務者はローンを払わないで居座り、その分貯めている人もいるらしいです。そういう人もいるかもしれませんが、私は「債務者は夢を持ってお金を借り、返せなくなって、きっと苦しんでいる」と思うのです。
また、競売物件は一見お得だと思って購入したが、リフォームにお金がかかり大損したとか、前所有者から脅されたとかの話がありますが、
そういうこともあるかもしれませんが、それらも含めて、得な物件・面白い物件・気に入った物件を手に入れるということなのだと思います。
家を買うとき、リフォーム済であればその分高くなりますし、そうでなければ安く買えます。それと同じです。
ただし、最近は法人が落札するのがほとんどで、落札額が話にならないほど高額です。
物によっては3倍4倍～10倍なんてあって、えっと驚くほどです。
