競売物件残置物撤去見積依頼しました
このブログは上記に移動したいと考えています。
と
ｐlay house 中古生き返らせ住宅
を書きました。
読んでくださいね。
不動産屋さんを開くにあたり、ブログをと言われて、
はてなをいじっていたら2個できてしまいました。
HP作りましたらそこにもブログ書くようにと言われてできていました。
計3個は書ききれません。
で、徐々に一つにまとめます。
競売物件落札必要書類 及び 民事執行法第８２条２項
競売物件が落札されると「代金納付期限書」が
裁判所民事部から送付されます。
お金はその通知書が来てから
大体１カ月と２週間後、
明確に~月~日までにというような
期日指定が書かれて、
その日までに払わないと
入札したお金は戻ってきません。
代金納付をして、登録免許税を払うと
落札した物件が自分のものになるということです。
書類には
自分のものになるまでの手順・流れが書かれています。
準備するもの、個人の場合は
住民票
固定資産税評価証明書
登録免許税
印鑑＝入札と同じ印鑑
保管金提出書
落札不動産の登記事項全部証明書
郵便切手
と
金額と振込先が明記されている「銀行振込書」
と
「代金納付希望日送信書」
があります。
この代金納付書希望日送信書は
お金を銀行で払って、その足で裁判所に行って
「払いましたから今すぐ手続きして」では
手続きしませんよというものです。
何月何日に裁判所へ行きますので、
お金はその前に銀行で払い、
その領収書を持って行きますので
その日に代金納付手続きをしてくださいね。
と
前もって裁判所にファックスしておくというものです。
代金納付日に
所有権移転登記をつつがなく進行するため
予約が必要という訳です。
その「代金納付希望日送信書」の文に
民事執行法第８２条２項の申出するなら、
代金納付希望日１週間前までに
申出書及び本書面を提出が必要です。
と書かれています。
しかし、
代金納付希望日は午後を選択しないとだめ
というようなことも書いてあります。
ここに出てくる
民事執行法８２条２項申出
って知っていますか？
簡単に言ったら、簡単すぎますが、
②のことです。
①落札者が代金納付したら、
裁判所書記官は登記(権利の移転登記）
及び
登記の抹消(仮処分の抹消や差し押さえ等の抹消)
をし、
②ローンを組んで買受する場合は、抵当権の設定を代金納付までに届けしなければならない。この申請は弁護士か司法書士しかできない。申出者をする場合、欄に担当司法書士名と電話番号が記入するよう書かれています。
④引渡命令申し立て予定の有無
にチェック入れる資格があります。
ってとこでしょうか。
お金を借りて所有権移転する時は、
入札する時までに金融機関に打診しておかないと
ドタバタ大変な時を過ごすことになりそうですね。
競売物件 入札する物件の選び方①
今年1件競売落札しました。
とても気に入っています。
何故って、
私が不動産で求める最近のものは、
決まっています。
下記に当てはまれば入札します。
①不景気になっても、
天変事変(災害）が起きても、
購入価格と値段があまり下がらない物件
②貸しやすい物件
③値段が安い
です。
つまり、この3つをひとことで言ってしまうと、
駅近物件です。
また、
値段が安い(訳あり＝変死あった物件ではありません。ほかの理由）もの、
です。
つまり、今利回り20%でも、時間が経てばゴーストアパートになったり、
まったく売れないだろうと考える物件はパスです。
そんなの買ってどうしますか？
ある人が
カリスマなんとかさんになって
ネットで集めた収益物件探索家に売りつけるとします。
これは一例、ほんとのカリスマ本人から直接聞いた話しですが、
「チキショー、お前をぶっ殺してやるからな」
と言われたそうです。
「なんて答えたの？」
と聴きましたら、
「殺すなら殺してみろ」
と言ったそうです。
すごい世界になっちゃいましたね。
ぶっ殺してやるって言った人は
その人の講演会や集まりに行って、
なるほどと思い、
借金して、
買ってしばらくしたらどうにもならなくなっちゃった、
ということだったんでしょうね。
よくあることです。
そのカリスマは不動産業廃業しました。
理由は
「自分の資産まで投げ売って不動産屋を続けるのはいやだ」
と思ったそうです。
廃業迄のあいだ、うんと稼いで
自分の資産を増やしていったんでしょうね。
皆さんも、
ネットで競売物件の講演やアパート購入などをお世話する
上り坂になってる会社には良い会社やカリスマもありますが
話しを聞くときは、話し半分、クールになって観察してください。
企業が
売るために売れる言葉を発しているときは、
あなたの利益を考えてくれてないことが多い、
ということです。
今裁判なっているかぼちゃの家やそれらに類するのは、
大変な話しですよね。
被害者の皆さん、よく乗ったなあと思います。
やっぱり儲けさせることを主とする勧誘の言葉は
魅力にあふれてるんでしょうね。
話しがそれてしまいました。
競売に戻します。
法人は儲かると思えば高値で行きますが、
儲からない、ないしは、時間がかかり面倒と思うもの、金額が低い物件で利益が極端に上がらない物、は買いません。
そこを突きます。
私は不動産屋さんで、法人に属しますが今のところ個人で購入しています。
お金は持っていません。
で、安くてぼろですが、後で売っても少し儲かりそうな物件を探します。
なんか、私に役に立ってくれそうな物件が、
「おーい、ここだよ。穴場だよ」
って手を振ってくれて目に留まるのです。
で、この度は、
今までのケースとは異なるものですが、
それを乗り越えても面白く、私に役に立つと信じています。
3駅利用可です。
1駅目から徒歩6~7分
2駅目から徒歩10分
3駅目から2.4㎞
3駅目からの距離は、今私が居住している家と駅までの間の距離が同じです。
最も私が住んでいるところはバス便が充実していますが。
もうすぐこの物件についての活動開始します。
何事も勉強です。死ぬまで。
賃貸でお客様が申込みをしたら、お渡しするものの一つは
新年おめでとうございます。
私は今年、
競売1月10日～1月17日までに物件2件入札しました。
でも、どうしても欲しいとまではいかなかったので、
いわば実験的、価格がどこまで行くか、
入札してみました。
24日が落札日です。
不動産屋さん始めましたので、
お問合せが参りまして、
その方たちに、
どのように接してお話しするか。
賃貸で来たお客様に
最初に受付表としてのフォーム作成から、
契約までに必要な金額のお見積り、
お申込み、
必要書類、
などのフォームを自分で考えて作りました。
例えば、こんなものも作りました。
賃貸契約の流れ・必要書類と費用
◎入居申込書の提出
住所・氏名・収入・勤め先などについて記入し、それを元に入居審査を行います。
◎預り金（申込金）のお支払
契約前の仮押さえ的な意味あいで支払います。契約しなかった場合は返還され、契約した場合は敷金等の一部になります。金額は1万円～家賃1ヶ月分程度が通常です。
◎入居審査
本人の職業や勤務先、勤続年数、本人や保証人の収入などから、人柄など大家様や保証会社が審査します。入居審査が承認されたら契約手続きの準備に入ります。現在は保証会社を選択するのがほとんどです。
◎費用の確認
契約には以下のような費用が必要です。
・敷金→→修繕費用や家賃滞納などに当てる目的で預けるお金。退去時に清算します。
・仲介手数料→→不動産会社に支払うお金。一般的には家賃1ヶ月分。
・前家賃→→入居した月の家賃。月の途中入居した場合は日割り計算で支払います。
・火災保険料→→火災や水漏れ、盗難などの保障。入居者が加入義務。2万円前後。
・鍵交換→→費用は入居者が負担。防犯のためには付け替えがおすすめ。2万円前後。
《必要書類の確認》
◎契約までに必要な書類一覧
連帯保証人を立てる場合必要書類が追加になります。早めの準備が必要です。
・入居者の住民票
・入居者の身分証明書(運転免許証のコピー裏表・保険証コピー)
・入居者の収入を証明する書類があれば原則提出（源泉徴収票・確定申告書など）
・車検証（駐車場契約の場合）
・連帯保証人の住民票
・連帯保証人の印鑑証明
・連帯保証人の収入を証明する書類（源泉徴収票・確定申告書など）
◎重要事項説明・契約
契約当日には上記書類の他に、以下のようなものが必要になります。
・印鑑（契約に使用するもの）
・身分証明書（運転免許証・パスポートなど）
・銀行口座預金通帳と届出印（自動引き落としの場合）
・お金（敷金・仲介手数料・前家賃・火災保険料など。）
◎重要事項説明書・契約書の内容をご説明をし、双方で署名・捺印を済ませますと契約の最終段階・引き渡しとなります。
