競売物件のイロハです。
昨日、地方裁判所のBIT 不動産競売物件情報サイトのアドレスをここに書きました。競売不動産取扱主任者の資格も取りましたので、引き続きお話しします。
債務者の複雑な事情が隠れています。バブルの時に大儲けし、ベンツに乗り、豪邸を構えた会社や個人が事業にちょっと行き詰って一軒を競売にかけてしまったなんてのもありますし、家族で頑張って家を買ったのに病気になって払えなくなったり、起業したがうまくいかなかったりの結果の競売物件もあります。
物件詳細で家の中が荒れ放題になっていたり、子供の玩具が散らかっていたりする写真を見ると、たとえ写真を撮られるのがわかってわざとそうしてることがあったとしても、私は哀しいと思ってしまいます。
私のスタンスは複雑なものは避けると昨日書きましたが、逆に複雑でないとはどういうことかというと、儲けている人が自分の持ってる一つが競売に出されたようなものをいいます。
哀しい風景が見れるところは手を出さないということです。
また、競売には事件番号が必ずついています。例えば、事件番号平成30年(ケ)第110号とか事件番号平成29年(ヌ)第246号のように番号が各物件につきます。(中身は当文に関係ありません)
事件番号には(ヌ)と(ケ)がありますが、ヌは手を出さないほうがいいとよく言われています。
(ヌ)は金銭の支払いができなくて、所有する不動産に強制執行が申し渡され、強制競売が行われることを言います。正しくはBITの用語集に、勝訴判決を得たり，相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず，相手方がお金を支払ってくれなかったり，明渡しをしてくれなかったりする場合に，債務名義を得た人（債権者）の申立てに基づいて，相手方（債務者）に対する請求権を，国家の執行機関が強制的に実現する手続です。
と書いてあります。このヌは複雑ですので要注意です。しかし、私はケより簡単に取れる時もあると思うので、物件詳細をよく読むことは必要だと思います。
(ケ)は担保不動産競売といいます。正しくは用語集に、不動産を目的とする担保権の実行の方法には，担保不動産競売と担保不動産収益執行があります。担保不動産競売とは，競売（広く買受けの申出を行わせ，最高の価額で申出をした者に売るという売買方法）による不動産担保権の実行をいい，担保不動産収益執行とは，目的不動産を差し押さえ，管理人にこれを管理させ，その不動産から生ずる収益を債権の弁済に充てる方法による担保権の実行をいいます。担保権は，抵当権，質権，先取特権等実体法上の優先弁済請求権を有するものに限られ，解釈上，担保的機能を有する物権としての法定担保ではない譲渡担保とか所有権留保等を含まず，また，優先弁済権を有しない留置権も含まれません。強制執行と異なり，債務名義は不要であり，担保権が登記されている登記簿謄本などが提出されれば，執行機関は手続を開始することとなります。なお，担保権の実行による競売手続も，強制執行手続と比較すると，債務名義を前提とする部分は異なりますが，それ以外の手続はほぼ同じです。
難しいですね。簡単に言えば、銀行から借りて支払いができなくなり、銀行が債権者となります。銀行から1年ぐらい督促を受け続けているので、それなりに覚悟ができている場合が多いといいます。
債務者はローンを払わないで居座り、その分貯めている人もいるらしいです。そういう人もいるかもしれませんが、私は「債務者は夢を持ってお金を借り、返せなくなって、きっと苦しんでいる」と思うのです。
また、競売物件は一見お得だと思って購入したが、リフォームにお金がかかり大損したとか、前所有者から脅されたとかの話がありますが、
そういうこともあるかもしれませんが、それらも含めて、得な物件・面白い物件・気に入った物件を手に入れるということなのだと思います。
家を買うとき、リフォーム済であればその分高くなりますし、そうでなければ安く買えます。それと同じです。
ただし、最近は法人が落札するのがほとんどで、落札額が話にならないほど高額です。
物によっては3倍4倍～10倍なんてあって、えっと驚くほどです。
