競売物件のイロハⅡ、最近の高額落札について
競売物件のイロハ２、です。
昨日競売物件の落札金額は高額で、落札者は法人が多いと書きました。
具体的に書いてみます。
まず地元の松戸市から行きます。大体2倍ぐらいが多いです。
例えば今年7月19日開札分の平成29年(ケ)第186号の土地付き住宅ですが、
東武野田線の4つ目ぐらいの駅で
売却基準価格は8,310,000円でしたが、法人が16,023,956円で落札しています。
また、柏市あけぼの4丁目のマンションは4,070,000円でしたが、
12,838,000円で法人が落札しています。
１ｋの小さなものですが、きれいで占有者がいません。
27人が入札しています。
私も入札した京都の7月26日開札、東山のマンション、
事件番号平成29年(ヌ)第42号は
売却基準価格8,550,000円でしたが、10人が入札し、
法人の18,500,000円で落札されました。
賃貸に出していますし、リフォームが必要です。
東京は30年4月開札日のマンションで、
売却基準価格が140,000円でしたが、
2,190,000円で落札されています。
また
7月19日平成29年(ケ)1000号は
4,150,000円が
15,150,000落札されています。
3倍強です。
土地は100倍なんてのもありました。
安い売却基準価格の物件はそれなりに瑕疵があるから安いのです。
法人が高値で落札したということは、
リフォームすれば元値以上に取れると、
踏んだから入札に参加し、落札したということです。
また、最近の不動産はバブル期に入っているようです。
23年前のことですが、
特別売却ばかりを調べて、商売にしていた会社があり、
その社員が数名いつも特別売却検索をしていました。
知り合った社員のその会社は現在も活発に不動産業を続けています。
かなりその道では知れた会社です。
競売物件を銀行の窓口の老年スタッフの方から聞き、
母の生活のため仕事の前に地裁に2年間通った時のことです。
彼らは落札されなかった特別売却ばかりを買っていました。
私は
「競売が売れないで残ったものの特別売却は、かなり危険な、
わけあり物件ばかりでしょう？」
と尋ねたら
「ううん、ぽっかりそこだけ見落とされていたりするものもあるのです。
しかも売却基準額で買えるので破格ですから」
おおーそうなのかと変に納得した記憶があります。
が、事故物件で売れなかったりしている特別売却の中から、
掘り出し物を探すのは、
当時の私にとって、
できるほど先見力がありませんし、怖くて手が出せませんでした。
では、現在は？
特別売却だけでなく、
ふつうの競売物件のなかでも、
ぽっかりそこだけ目につかなかったなんてことあります。
柏駅東口から徒歩10分
繁華街を通り過ぎて行ったところの物件は
入札者が1名で
しかも売却可能額でなく、
買受け可能額(さらに安い）にちょっとプラスしただけで
買っちゃったなんてことおきてますから。
要はよく読んで、
ご自分の意に沿ったものを見つけたら、
ご自分の出せる金額で入札し、
だめだったら、さっさと裾をはたいて次を探す
ことだと思います。
短期で勝負は危険です。→これは私の見解です。
啼かずんば、啼くまで待とうホトトギスです。
競売物件のイロハです。
昨日、地方裁判所のBIT 不動産競売物件情報サイトのアドレスをここに書きました。競売不動産取扱主任者の資格も取りましたので、引き続きお話しします。
債務者の複雑な事情が隠れています。バブルの時に大儲けし、ベンツに乗り、豪邸を構えた会社や個人が事業にちょっと行き詰って一軒を競売にかけてしまったなんてのもありますし、家族で頑張って家を買ったのに病気になって払えなくなったり、起業したがうまくいかなかったりの結果の競売物件もあります。
物件詳細で家の中が荒れ放題になっていたり、子供の玩具が散らかっていたりする写真を見ると、たとえ写真を撮られるのがわかってわざとそうしてることがあったとしても、私は哀しいと思ってしまいます。
私のスタンスは複雑なものは避けると昨日書きましたが、逆に複雑でないとはどういうことかというと、儲けている人が自分の持ってる一つが競売に出されたようなものをいいます。
哀しい風景が見れるところは手を出さないということです。
また、競売には事件番号が必ずついています。例えば、事件番号平成30年(ケ)第110号とか事件番号平成29年(ヌ)第246号のように番号が各物件につきます。(中身は当文に関係ありません)
事件番号には(ヌ)と(ケ)がありますが、ヌは手を出さないほうがいいとよく言われています。
(ヌ)は金銭の支払いができなくて、所有する不動産に強制執行が申し渡され、強制競売が行われることを言います。正しくはBITの用語集に、勝訴判決を得たり，相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず，相手方がお金を支払ってくれなかったり，明渡しをしてくれなかったりする場合に，債務名義を得た人（債権者）の申立てに基づいて，相手方（債務者）に対する請求権を，国家の執行機関が強制的に実現する手続です。
と書いてあります。このヌは複雑ですので要注意です。しかし、私はケより簡単に取れる時もあると思うので、物件詳細をよく読むことは必要だと思います。
(ケ)は担保不動産競売といいます。正しくは用語集に、不動産を目的とする担保権の実行の方法には，担保不動産競売と担保不動産収益執行があります。担保不動産競売とは，競売（広く買受けの申出を行わせ，最高の価額で申出をした者に売るという売買方法）による不動産担保権の実行をいい，担保不動産収益執行とは，目的不動産を差し押さえ，管理人にこれを管理させ，その不動産から生ずる収益を債権の弁済に充てる方法による担保権の実行をいいます。担保権は，抵当権，質権，先取特権等実体法上の優先弁済請求権を有するものに限られ，解釈上，担保的機能を有する物権としての法定担保ではない譲渡担保とか所有権留保等を含まず，また，優先弁済権を有しない留置権も含まれません。強制執行と異なり，債務名義は不要であり，担保権が登記されている登記簿謄本などが提出されれば，執行機関は手続を開始することとなります。なお，担保権の実行による競売手続も，強制執行手続と比較すると，債務名義を前提とする部分は異なりますが，それ以外の手続はほぼ同じです。
難しいですね。簡単に言えば、銀行から借りて支払いができなくなり、銀行が債権者となります。銀行から1年ぐらい督促を受け続けているので、それなりに覚悟ができている場合が多いといいます。
債務者はローンを払わないで居座り、その分貯めている人もいるらしいです。そういう人もいるかもしれませんが、私は「債務者は夢を持ってお金を借り、返せなくなって、きっと苦しんでいる」と思うのです。
また、競売物件は一見お得だと思って購入したが、リフォームにお金がかかり大損したとか、前所有者から脅されたとかの話がありますが、
そういうこともあるかもしれませんが、それらも含めて、得な物件・面白い物件・気に入った物件を手に入れるということなのだと思います。
家を買うとき、リフォーム済であればその分高くなりますし、そうでなければ安く買えます。それと同じです。
ただし、最近は法人が落札するのがほとんどで、落札額が話にならないほど高額です。
物によっては3倍4倍～10倍なんてあって、えっと驚くほどです。
地方裁判所の不動産競売物件情報サイトを開いてみました。
今回埼玉県の競売物件をご紹介します。
入札日は8月30日から9月6日までです。
何故？埼玉？
大手不動産会社の賃貸部ににお勤めの女性で、
以前大変お世話になった方から
Mailをいただきました。
私が、「今までお客さんだったので、中のことさっぱりわからない」と
書きましたら、
「いつでも相談にのります」
とご自分の予定表を書いてくれました。
ありがたいです。近いうちに伺う約束をしました。
彼女は飯能にお住まいです。
川越支部を開いてみました。
下記はクリックすると全国のマップが出てきますので、
埼玉県、川越支部と左クリックしてください。
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/
良い物件探してみてください。
私の基本は
～駅から近い～
～複雑なものは避ける～
です。
房総半島最南端 野島崎灯台 岩戸岩の間に咲いた花。 只今不動産屋さんのHP作成中。
今年、5月末でしたか、69歳から習い始めた松戸市小金原にある山川絵画教室の1泊旅行で、房総半島最南端の碑がある野島崎灯台へ降り立った時の、岩と岩の間のあちこちで咲いていた花です。名前はわかりません。どなたか知っていたら教えてください。
この山川教室には「なんて、いい絵なんでしょう！」と言葉にしてしまうほど、すごい絵を描く方がたくさんいらっしゃいます。彼女たちは若いころから描き続けていて、私は、皆さんの絵が描いてるうちにどう変わっていくのかを見届けるのが楽しくて通っています。
私のことを言えば子供のころから絵は大の苦手で、今もそうです。不動産屋さん開いて、今のところ通えないのが残念です。この間は私の今後の予感＝「途上の予感」という題で、わけのわからない絵を描いてしまいました。
HPですが、やっと中に入れる文が完成しました。てにおはが気になり、何回も「に」か、「の」か、「で」か、書き直しましたが、結果はつたないのひと言です。
早く終わって物件を中に入れていきたいです。10月過ぎると思いますが。ほっとしました。
ホームページ作成に苦戦
ホームページ作成に時間を取られています。用語がわからず、用語を覚えないと始まらない？のではと、そこから始めています。
ヘッダー・グロナビ・サイドカラム・トップのメインビジュアルとか、何が何だかさっぱりです。
免許は（１）なので、私の自己紹介をHPのTOPに書きました。
私の”ばあば写真”をHPに載せましたが、ここでは恥ずかしいので、パスします。
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ジェイマムズ・ホールディングス合同会社は管理会社として、2015年に誕生しました。
私と不動産との関わりは、1957年11歳の時に
「西武新宿線、ひばりが丘徒歩12分、坪3000円～、30坪より分譲」
の新聞広告を見て、母に伝えたのが初めです。
その土地がきっかけで、売買を重ね、父の死後、母や親族の生活費を賄うことができました。
まずはご自分の住まいを、次に夢を一歩進める手段として収益物件を購入してください。
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2018年、72歳 自宅で不動産屋を始めました。
初めまして。
2016年 春が過ぎて
偶然本屋の前を通ったらふら～と中に入りたくなりました。
最後に本屋に入ったのはいつだったかな？
と考えても思い出せません。
それぐらい本屋にご無沙汰していた私。
エレベーターで降りた入り口に、たくさんの資格取得のパンフレットが並べてあり、ふと目にしたのが宅建士の資格で10月16日が試験日とありました。
母の生活のため、自分で銀行に掛け合い借り入れし、アパートを購入し現在も管理をしていたので、自然と目に入ったのかもしれません。
私ったら、
考えてみると、資格らしい資格なんて取ったことがありません。
ほんじゃあ、勉強してみるかなあと。
その年10月16日から翌年はじめまでに、
宅建士、競売不動産取扱主任者、民泊適正管理主任者を受け合格。
マンション管理士は34点(夫が採点)で落ちましたが、管理業務主任者資格を得ました。
その後日本不動産仲裁機構ADRセンター調停人(法務省認証裁判外不動産紛争解決機関)、日本住宅性能協会敷金診断士をとりました。
資格を取ったので、不動産屋や不動産関連会社に働こうと、ハローワークや地域新聞を見て応募するのですが、電話で年齢を聞かれた段階ですべて断られました。
「70歳からじゃあ、仕事くれる会社なんてないんだ」
現段階では無理なのかと、がっかり。
冠動脈攣縮性狭心症を患っていますので、3か月に1度薬をもらいに松戸のクリニックへ通っています。担当医師は薬をいただくだけで、あまり話したことがなかったのですが、名医なのに、ひょうひょうとして、いい感じの先生です。
その担当医師に経緯と仕事がないことを話すと、
「自分でやりなさいよ」
のひとことが返ってきました。
「オー！」
で、72歳で不動産屋になっちゃいました。
が、ホームページ作成などもまだですし、
実際に働きはじめるには時間がかかりそうです。
ハトマークに加入し、
政策金融公庫で借金もしました。
頑張らなくちゃ～
長々とお付き合いいただいてありがとうございます。
次回からもうちょっと具体的な話をしま～す。
